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售樓(lou)處(chu)、朋(peng)友(you)圈(quan)、中介門(men)店，這幾天挺(ting)熱(re)鬧！

(資料圖片僅供參考)

如何看待政(zheng)策和市場，需(xu)要(yao)全(quan)新的(de)思路。當供(gong)求(qiu)關系發生重大變化，過去(qu)長期過熱時(shi)期的(de)政(zheng)策，全(quan)面糾(jiu)偏和回歸(gui)，這不(bu)是(shi)(shi)邊(bian)際調整，而是(shi)(shi)方(fang)向上的(de)變化。除了(le)杠桿回歸(gui)，資格也回歸(gui)了(le)。有的(de)城市（天津、沈陽）放開了(le)限購，這不(bu)奇怪(guai)，因為樓市進入下半(ban)場，這些政(zheng)策不(bu)需(xu)要(yao)了(le)。

但是，政策對樓市的(de)影響，比想象的(de)要復(fu)雜(za)，大家不能聽風就是雨，要看清背后的(de)基本(ben)邏輯(ji)。這一(yi)輪政策的(de)核心（認(ren)(ren)房(fang)(fang)不認(ren)(ren)貸）與(yu)2014年那一(yi)輪紓困(kun)（認(ren)(ren)貸不認(ren)(ren)房(fang)(fang)）剛好(hao)相(xiang)反。“認(ren)(ren)房(fang)(fang)不認(ren)(ren)貸”支持(chi)換房(fang)(fang)需求，而“認(ren)(ren)貸不認(ren)(ren)房(fang)(fang)”支持(chi)多套房(fang)(fang)需求，對應(ying)兩個完全不同的(de)地產時代。

2014年，樓市還在“上(shang)半場”，“認貸(dai)不認房(fang)”點燃熱情。

2023年，樓(lou)市進(jin)入“下半場(chang)”，“認房不(bu)認貸(dai)”疏通循環。

2014年周期啟動，催(cui)化(hua)因素很(hen)多(duo)，有(you)棚改和去庫存，也有(you)快(kuai)速城鎮化(hua)、“互聯網(wang)+”的新(xin)經濟和大(da)眾創業，還有(you)如(ru)火(huo)如(ru)荼的都市圈(quan)、新(xin)區規劃和軌道(dao)交通，以及金融創新(xin)（融資渠道(dao)多(duo)樣(yang)、監管寬松）。可以說(shuo)，天時地利人和促成了一輪樓市大(da)漲。所以就不(bu)(bu)奇怪，“認貸(dai)不(bu)(bu)認房”的架構(gou)下，“還掉貸(dai)款(kuan)、再加杠桿”，極其考驗資金鏈，但依然阻(zu)擋不(bu)(bu)了大(da)家(jia)“all in”的熱情。

我們再看看新的邏輯！

本質上，“認房(fang)(fang)(fang)不(bu)認貸”支持(chi)“賣(mai)一(yi)買一(yi)”的換(huan)(huan)房(fang)(fang)(fang)需求，賣(mai)掉房(fang)(fang)(fang)子、湊到首付(fu)，再申請(qing)杠(gang)桿(gan)，換(huan)(huan)大房(fang)(fang)(fang)子、好房(fang)(fang)(fang)子。當(dang)然，此舉(ju)順(shun)應改(gai)善型購(gou)房(fang)(fang)(fang)主導(dao)(dao)的時代(dai)。各大城市新房(fang)(fang)(fang)市場大戶(hu)型主導(dao)(dao)、改(gai)善盤主導(dao)(dao)。另外，相比2014年，現在房(fang)(fang)(fang)價確實太高，要“先(xian)賣(mai)后買”來創造換(huan)(huan)房(fang)(fang)(fang)的能力。

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2014年的(de)(de)“認貸不認房(fang)(fang)(fang)”，更多鼓(gu)勵多套(tao)房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求，或(huo)者投(tou)資需(xu)(xu)求。投(tou)資需(xu)(xu)求主導(dao)，就是(shi)高(gao)收入(ru)或(huo)富(fu)豪(hao)買(mai)房(fang)(fang)(fang)，他們也(ye)(ye)是(shi)杠(gang)桿的(de)(de)驅動力，也(ye)(ye)是(shi)過(guo)去樓市(shi)火爆(bao)的(de)(de)根源，簡單講(jiang)就是(shi)“有收入(ru)支撐，也(ye)(ye)敢(gan)加杠(gang)桿”。換房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)求是(shi)合理需(xu)(xu)求，而不是(shi)投(tou)資需(xu)(xu)求，對樓市(shi)的(de)(de)帶動作用(yong)就沒那么大。

這(zhe)也是(shi)為什么(me)，去年以來樓市比較疲弱，因為任性的(de)購買力或有Old Money的(de)人退場了。而當前高(gao)高(gao)在上的(de)房(fang)(fang)價(jia)，主(zhu)要是(shi)他(ta)們撐起來的(de)。在房(fang)(fang)地產供求(qiu)關系發生重大變化的(de)新形勢(shi)下，投資(zi)需求(qiu)趨勢(shi)性地退場了（指(zhi)的(de)是(shi)大規模炒房(fang)(fang)時代結束了，不考慮局部區域(yu)的(de)投資(zi)性購房(fang)(fang)）。

所以，房地(di)產循環(huan)出了問題：

也(ye)就是(shi)：剛需萎縮(suo)，換房(fang)鏈條轉不(bu)(bu)動。2015年(nian)(nian)，剛需在(zai)一(yi)二線熱點城(cheng)市還(huan)能占到(dao)60%左右，現(xian)在(zai)只(zhi)有30%。不(bu)(bu)是(shi)沒需求了，相反，這幾年(nian)(nian)都市圈大(da)發展，熱點城(cheng)市吸引了太多的(de)新市民，剛需規模還(huan)很大(da)，珠三角住(zhu)房(fang)自有率不(bu)(bu)到(dao)50%，深圳不(bu)(bu)到(dao)30%，京滬也(ye)有大(da)量年(nian)(nian)輕(qing)人(ren)要買房(fang)。

關鍵是(shi)(shi)買(mai)不(bu)起，比如現(xian)在一(yi)二(er)線(xian)熱點(dian)城市首次買(mai)房(fang)年齡，都推到(dao)36歲(sui)以后了(le)(le)(le)，十年前只(zhi)有27歲(sui)。剛需(xu)萎縮，換(huan)房(fang)鏈(lian)條(tiao)就轉不(bu)動了(le)(le)(le)。很顯然，“賣(mai)一(yi)買(mai)一(yi)”先得賣(mai)掉(diao)。今年一(yi)季(ji)度的小陽(yang)春來得猛(meng)，很多新(xin)盤賣(mai)斷貨，就是(shi)(shi)因為被疫情積壓的剛需(xu)入(ru)場了(le)(le)(le)，接盤了(le)(le)(le)換(huan)房(fang)需(xu)求掛(gua)出的二(er)手房(fang)。

但是從二(er)季(ji)度(du)開(kai)始，剛需突然斷(duan)(duan)層，換房(fang)(fang)也轉不動了(le)，表現(xian)在(zai)二(er)手(shou)房(fang)(fang)掛牌(pai)量(liang)不斷(duan)(duan)創新高，新房(fang)(fang)去化(hua)率下降(jiang)。到了(le)三(san)季(ji)度(du)，新盤去化(hua)率多在(zai)30%左右，主要靠“小(xiao)眾(zhong)化(hua)”的二(er)套(tao)房(fang)(fang)改(gai)善支(zhi)撐。

注(zhu)：數據來自(zi)克而瑞統計

剛需萎縮，換房轉不動。除疫情影響外，更重要的(de)(de)是，上面講的(de)(de)包含(han)收入、就(jiu)業在(zai)內(nei)的(de)(de)“天時地利人和”的(de)(de)基本面變(bian)了(le)。基本面變(bian)了(le)，預期跟著變(bian)了(le)，“all in”熱情沒了(le)。不考慮資產屬性，在(zai)任何一個城市(shi)，目前居住的(de)(de)可選(xuan)擇性非常(chang)之多元，導致地產鏈條(tiao)循環(huan)迅(xun)速慢下來。

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因此，此次(ci)祭(ji)出(chu)(chu)“認房不認貸”，同步推出(chu)(chu)“先賣(mai)后買(mai)”免個(ge)(ge)稅，降低(di)首(shou)套房、二(er)套房首(shou)付比例，就是(shi)(shi)為了激(ji)活(huo)剛需(xu)和(he)(he)換房需(xu)求的循環，二(er)手(shou)房和(he)(he)新房的循環。還(huan)有一個(ge)(ge)新的變化，就是(shi)(shi)將更(geng)多的人群(qun)納入(ru)到商品房市場中，此次(ci)提出(chu)(chu)“非成套住房”不算首(shou)套，就是(shi)(shi)這個(ge)(ge)目的。

進一步講，城(cheng)(cheng)中村(cun)改造，也是將(jiang)城(cheng)(cheng)中村(cun)從“非正(zheng)規房(fang)”納入(ru)到(dao)“正(zheng)規房(fang)”范疇，更具體(ti)的(de)(de)(de)說(shuo)，就(jiu)是將(jiang)超大、特大城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)新市(shi)民、年(nian)輕人（主要居住在城(cheng)(cheng)中村(cun)），卷(juan)入(ru)到(dao)商品房(fang)市(shi)場(chang)(chang)中，卷(juan)入(ru)到(dao)市(shi)場(chang)(chang)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)大潮(chao)中，讓他們享受到(dao)現(xian)代化(hua)(hua)、城(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)(hua)的(de)(de)(de)公共服務(wu)，成為有效的(de)(de)(de)內需。

其實，盡管大(da)家認為房(fang)(fang)子(zi)過剩了(le)，但不(bu)(bu)管是剛需(xu)還是改(gai)善(shan)，商(shang)品房(fang)(fang)的(de)內需(xu)潛力是非常大(da)的(de)。我們肉眼所見的(de)，很(hen)多(duo)人(ren)住在(zai)城(cheng)中村(cun)，很(hen)多(duo)人(ren)住在(zai)功能嚴(yan)重(zhong)老(lao)化的(de)房(fang)(fang)子(zi)里(li)，很(hen)多(duo)年(nian)輕人(ren)要(yao)結(jie)婚(hun)，很(hen)多(duo)人(ren)因為生(sheng)了(le)二(er)胎、工作變動、父(fu)母照看(kan)小孩等，要(yao)換大(da)房(fang)(fang)子(zi)。還有，前些(xie)年(nian)很(hen)多(duo)人(ren)在(zai)就業地（大(da)城(cheng)市(shi)）買不(bu)(bu)起(qi)，轉(zhuan)戰周(zhou)邊三四線城(cheng)市(shi)或老(lao)家買房(fang)(fang)，現在(zai)也想在(zai)大(da)城(cheng)市(shi)買房(fang)(fang)。

這些需(xu)求都很急迫，潛力并不小(xiao)！

就如(ru)2013年以來(lai)人(ren)口負增長（每(mei)年人(ren)口減少1%）、老(lao)齡(ling)化的(de)東北(bei)(bei)地(di)區，目前新房(fang)銷售面積能夠維(wei)持在(zai)(zai)峰值水平的(de)一半左右。現在(zai)(zai)的(de)政策，就是(shi)要讓(rang)房(fang)屋循(xun)環(huan)起來(lai)。這個想(xiang)法是(shi)好的(de)，但它帶來(lai)的(de)直接(jie)結果就是(shi)二手房(fang)掛牌量(liang)的(de)快(kuai)速攀升，這幾天北(bei)(bei)京、上海就在(zai)(zai)發生(sheng)這個事情。

注(zhu)：?數據來自各地中(zhong)介機(ji)構統(tong)計

二手(shou)房(fang)掛牌(pai)量(liang)攀(pan)升沒(mei)關(guan)系，關(guan)鍵是能讓(rang)龐(pang)大的(de)(de)(de)存量(liang)流轉起來。2014年(nian)的(de)(de)(de)時點上，需(xu)求基本(ben)是都(dou)想進場和(he)“做多(duo)(duo)”的(de)(de)(de)需(xu)求，或“all in”的(de)(de)(de)需(xu)求。但(dan)在樓(lou)市的(de)(de)(de)“下半場”，確實還(huan)有如(ru)上所講(jiang)的(de)(de)(de)剛(gang)需(xu)和(he)換房(fang)需(xu)求，但(dan)現實的(de)(de)(de)情況是，剛(gang)需(xu)多(duo)(duo)依賴于二手(shou)房(fang)，換房(fang)需(xu)要賣掉二手(shou)房(fang)。

所以，在(zai)新的(de)形勢下，鼓勵良性循環的(de)政(zheng)策，首先刺激到的(de)就是供給端(duan)，即“業主(zhu)掛(gua)牌”，即供給端(duan)的(de)放量。2022年以來(lai)，二(er)手房(fang)的(de)存量不(bu)僅越來(lai)越龐大(da)，而且(qie)流(liu)轉速率下降了。任何一(yi)個城(cheng)市，除了少數(shu)學qu房(fang)，如果不(bu)低于(yu)市場價，掛(gua)牌二(er)手房(fang)沒個一(yi)年半(ban)載，很難(nan)賣出去。

這里(li)面，大(da)概有1/3是(shi)套現掛(gua)牌(pai)，主要是(shi)2015-2019年入場的(de)投資客，現在(zai)價(jia)格(ge)(ge)水平下(xia)他們還能獲得(de)50%左右(you)的(de)增值(zhi)，部分要“降價(jia)套現”，這是(shi)二手住(zhu)房(fang)價(jia)格(ge)(ge)近期連續下(xia)跌的(de)主要原(yuan)因(yin)。

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下一(yi)步政(zheng)(zheng)策，關(guan)鍵(jian)是要對(dui)二手房掛(gua)(gua)牌(pai)堰(yan)塞湖泄洪，這是此輪紓困(kun)能否見效的(de)關(guan)鍵(jian)。我(wo)認為，“認房又(you)認貸”錯傷了(le)很多換(huan)(huan)房需求，會激發這部分需求，也會帶動部分剛需。政(zheng)(zheng)策糾偏以后，一(yi)定(ding)會有很多人踴(yong)躍(yue)換(huan)(huan)房，為實現(xian)這一(yi)目標，也會調(diao)低二手房掛(gua)(gua)牌(pai)價格，以求盡快出(chu)貨。

從過往的經(jing)驗來(lai)看，當房(fang)價降到(dao)一定(ding)水(shui)平，達到(dao)剛(gang)需的心理價位，當有的剛(gang)需因為政策(ce)密(mi)集利好而對未來(lai)樓市預期好轉，就(jiu)會進(jin)入市場。這時，新房(fang)和(he)二手房(fang)、剛(gang)需和(he)改善就(jiu)能循環起來(lai)。

問(wen)題是，這(zhe)部分(fen)需求(qiu)并沒(mei)有那么大(da)。特別是，換房(fang)需求(qiu)是有，但(dan)降價(jia)賣房(fang)以(yi)盡快實(shi)現置換，可能并沒(mei)有那么多。因為，很多人不(bu)太想(xiang)降價(jia)，反正有房(fang)住，不(bu)急(ji)著現在(zai)賤(jian)賣，再等等，說不(bu)準(zhun)后面會漲價(jia)。不(bu)降價(jia)，剛需就不(bu)著急(ji)了，因為現在(zai)是買方市(shi)場，也有大(da)把(ba)房(fang)子可選擇。

對(dui)于剛需(xu)來(lai)說，一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)面是選擇渠道太(tai)多(duo)了，另一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)面是萎縮嚴重，二季度(du)以來(lai)一(yi)(yi)(yi)直是這(zhe)種情形。這(zhe)就(jiu)導(dao)致，“賣一(yi)(yi)(yi)買一(yi)(yi)(yi)”實現(xian)難(nan)度(du)加大了。注意(yi)的(de)是，當(dang)下(xia)的(de)樓(lou)市(shi)參與者，大多(duo)經(jing)歷了上一(yi)(yi)(yi)輪樓(lou)市(shi)從漲(zhang)到(dao)跌的(de)洗禮(li)，對(dui)市(shi)場有了自己的(de)認識，更加理(li)性了，不(bu)再(zai)盲目賣或買。

于是，我(wo)們不得不要重視，“認房不認貸(dai)”新架構下產(chan)生的(de)(de)新問題—資產(chan)騰(teng)挪，即樓市(shi)下半場，大浪(lang)淘沙，資產(chan)的(de)(de)真正價值開始顯現，“賣掉差的(de)(de)房子，換成好的(de)(de)房子”。“認房不認貸(dai)”提(ti)供了(le)一(yi)個(ge)絕佳(jia)機會(hui)，老(lao)破小(xiao)的(de)(de)，內地三四(si)線的(de)(de)，外圍高庫存的(de)(de)，都(dou)可能會(hui)被業主“用(yong)腳投票”。

他們會(hui)利用這次寶貴的(de)騰挪機會(hui)，把資產置(zhi)換到(dao)未來能(neng)保(bao)值或增值的(de)城市(shi)或區(qu)(qu)域(yu)，或真正有(you)(you)居住品質(zhi)的(de)區(qu)(qu)域(yu)。那些(xie)徒有(you)(you)虛名、規劃未落地的(de)區(qu)(qu)域(yu)，這一次房(fang)價跌得很明顯，也(ye)(ye)會(hui)被淘汰。這一輪(lun)房(fang)價調整持續了2年(nian)左(zuo)右(you)，是一次真正的(de)大調整，也(ye)(ye)是檢驗購(gou)買力(li)對房(fang)價支撐能(neng)力(li)的(de)試金(jin)石(shi)。

即便是熱點城市，人口(kou)未(wei)集聚、產業未(wei)進駐的區(qu)域，房價也出現(xian)30%-40%的回調。因此(ci)，對于(yu)樓(lou)市安全區(qu)域的認(ren)定(ding)，微觀市場(chang)主(zhu)體有清醒(xing)的認(ren)識。因此(ci)，這次政策糾(jiu)偏，必會(hui)釋(shi)放部分需求，疊加傳統的“金九銀十(shi)”，11-12月份開發商(shang)促銷沖業績，年(nian)(nian)底(di)的市場(chang)行情(qing)將得到(dao)修復。考慮到(dao)2022年(nian)(nian)底(di)因疫情(qing)導致(zhi)的低基數，全年(nian)(nian)的商(shang)品房銷售(shou)會(hui)持(chi)平或(huo)略好于(yu)2022年(nian)(nian)。

值得注意的(de)是(shi)(shi)，與一(yi)季(ji)度(du)(du)因前期疫情積壓(ya)的(de)需(xu)求釋放而出現“小陽(yang)春(chun)”，但那一(yi)波需(xu)求在(zai)(zai)二季(ji)度(du)(du)衰(shuai)減一(yi)樣，此(ci)次政策利好帶(dai)來的(de)年底行情修(xiu)(xiu)復，脈(mo)沖(chong)響應或在(zai)(zai)年底甚至11月(yue)份減弱。未來樓(lou)市能否企穩，就需(xu)要看基本面的(de)修(xiu)(xiu)復態勢了。中長(chang)期也不用太悲觀，全國存量住(zhu)宅有500億(yi)平米，如果50年更新一(yi)次，每年也有10億(yi)平米。加(jia)上改善(shan)型(xing)需(xu)求、人(ren)口流動需(xu)求，保底在(zai)(zai)“12億(yi)平米”。大家(jia)之所以感覺(jue)很艱難，是(shi)(shi)因為近(jin)些年是(shi)(shi)釋放泡(pao)沫(mo)的(de)過程(cheng)。

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