今年以(yi)來，隨著“擬(ni)出讓地塊清單公布(bu)制度(du)”的(de)實施(shi)，廣(guang)州土拍市場也(ye)迎來一些新的(de)變化。

其中，最明(ming)顯的便是(shi)，從過去兩(liang)(liang)年“兩(liang)(liang)集(ji)中”供地時期的鋪(pu)網(wang)式掛地，調整為分(fen)(fen)批分(fen)(fen)時段(duan)出讓，整體講究提質減量(liang)、貴精不貴多。

在(zai)新(xin)一輪土拍模式下，每批供地(di)出讓時(shi)間(jian)跨度都有所(suo)拉長，這也給房(fang)(fang)企(qi)(qi)在(zai)資金調度上(shang)預留了更多空間(jian)，使其拿(na)地(di)節奏更加靈活，更好地(di)進(jin)行(xing)投資布局。同時(shi)，土拍規(gui)則的逐步優化以及房(fang)(fang)企(qi)(qi)拿(na)地(di)策略的改變，也使得流拍率大(da)大(da)降低，成交較(jiao)此前顯著(zhu)改善。

【資料圖】

值(zhi)得一提(ti)的是，今年廣州土拍市場優質地塊(kuai)頻出(chu)，天河、荔灣(wan)、番禺等區域不斷祭出(chu)“壓箱底”的好(hao)貨(huo)。在此背景下，房企拿地熱情(qing)也隨之被(bei)點燃，參(can)與積極性進一步提(ti)升。

截至目前，廣州已經出現了8宗搖號(hao)地(di)(di)，個別地(di)(di)塊(kuai)甚至吸引了數十家房企(qi)爭搶，當(dang)中不乏民企(qi)身影。廣州樓面價TOP10榜(bang)單(dan)年內(nei)也(ye)被兩(liang)次刷(shua)新，天河員(yuan)村一橫路地(di)(di)塊(kuai)更是以5.7萬元/㎡的地(di)(di)價躋身榜(bang)單(dan)第二，僅次于廣州城投在2020年拿下(xia)的越秀南(nan)地(di)(di)塊(kuai)。

房(fang)企爭(zheng)相(xiang)競(jing)逐，優質地(di)塊迅速出圈，整個土地(di)市場(chang)自然也就活躍起來。而(er)接下來，廣州還將有更(geng)多值得(de)期待的地(di)塊出讓。

據(ju)統(tong)計(ji)，6月(yue)初到現在，廣州多個(ge)區域(yu)地塊持續上架，共掛(gua)牌涉宅用地16宗(zong)。截至發稿(gao)前，4宗(zong)已成功出讓(rang)，還有12宗(zong)將于9月(yue)1日至10月(yue)10日期間，分別進行公開拍賣。

一、土拍熱度回升，樓面價不斷刷新

先來看(kan)下已經(jing)成交的4宗地塊。

分(fen)別是：天河區(qu)岐山路(lu)AT1010008、AT1010010地(di)塊(kuai)；天河區(qu)黃云路(lu)AT1003011、AT1003072地(di)塊(kuai)；花都(dou)區(qu)工(gong)業(ye)大道以(yi)北，廣清高速以(yi)西(xi)CB1004036、CB0602007、CB0601013地(di)塊(kuai)；以(yi)及增(zeng)城經濟(ji)技術開發區(qu)核心(xin)區(qu)新科路(lu)西(xi)側18006206A22011號地(di)塊(kuai)。

其中(zhong)，天河區的兩(liang)宗地(di)塊，素(su)質都相當高(gao)。

如天(tian)(tian)河(he)區岐山路AT1010008、AT1010010地(di)塊(kuai)，其位(wei)于廣(guang)園快速(su)路以(yi)北、岐山路以(yi)西，屬于廣(guang)物吉山倉用(yong)地(di)的一部分，因(yin)此也被稱(cheng)之為(wei)天(tian)(tian)河(he)吉山倉地(di)塊(kuai)。該地(di)塊(kuai)之前主(zhu)(zhu)要用(yong)作工業(ye)、物流用(yong)途(tu)，2022年4月，通(tong)過(guo)“政府收儲(chu)與企業(ye)自(zi)主(zhu)(zhu)改造同步進行”的方式，增加(jia)了宅地(di)。

天河區岐(qi)山路AT1010008、AT1010010地(di)塊區位圖

根據出(chu)讓要(yao)求(qiu)，競得人須(xu)按(an)要(yao)求(qiu)建(jian)設(she)廣(guang)州市(shi)重點(dian)工程（項目(mu)）——南沙全(quan)民文化(hua)體育綜合(he)體，建(jian)設(she)金額30億(yi)元，項目(mu)建(jian)成驗收合(he)格后須(xu)無償移交給廣(guang)州市(shi)政府指定單位。加上地(di)塊本身起拍總(zong)價就高達45億(yi)元，這也對拿地(di)房企的(de)資(zi)金實力提出(chu)了一定要(yao)求(qiu)。

最終，該地(di)塊被華潤置(zhi)地(di)以總價(jia)450477萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)競(jing)得，折(zhe)合樓(lou)面價(jia)22828元(yuan)(yuan)(yuan)/㎡，若算(suan)上配(pei)建，樓(lou)面價(jia)達3.8萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/㎡。目前，地(di)塊周(zhou)邊(bian)新盤不多但也不算(suan)少，在售(shou)的(de)富力南馳·富頤華庭、珠江(jiang)花城，均價(jia)5.3-6.3萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/㎡左右；待(dai)售(shou)的(de)聯投·文(wen)津府，當初拿(na)地(di)價(jia)就達到(dao)38992元(yuan)(yuan)(yuan)/㎡，項(xiang)目價(jia)格自(zi)然也不會低(di)，據悉吹風(feng)價(jia)約(yue)7.9-9萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)/㎡，預計將(jiang)于今(jin)年(nian)三(san)季度(du)入市。（以上價(jia)格僅供參考(kao)，具(ju)體以實際為(wei)準(zhun)）

天河區黃云路AT1003011、AT1003072地塊(kuai)(kuai)，更加備(bei)受矚目(mu)。其位于廣州(zhou)本(ben)土(tu)的初代(dai)主題樂(le)園(yuan)——世界大觀園(yuan)中(zhong)，地塊(kuai)(kuai)面(mian)積共(gong)149461.1㎡，于8月15日下(xia)午進行限(xian)時競拍，經過23輪(lun)競價后被越秀地產斬獲，成交總價683240萬元，折合樓(lou)(lou)面(mian)價50160元/㎡，直接沖上廣州(zhou)樓(lou)(lou)面(mian)價TOP8。

天河(he)區黃云路AT1003011、AT1003072地塊航拍圖(tu)

從(cong)區位來(lai)看(kan)，該地(di)(di)塊(kuai)隸屬于(yu)天河牛奶廠(chang)板(ban)塊(kuai)，板(ban)塊(kuai)內地(di)(di)鐵4號線(xian)與(yu)21號線(xian)交(jiao)匯，距離最(zui)近的地(di)(di)鐵站是21號線(xian)的大觀南路站。自(zi)駕的話，周邊有廣園(yuan)快速路、廣州環城高速，出行較為(wei)便利。

并且，地塊附(fu)近青山綠水環繞，豪宅(zhai)別(bie)墅(shu)林立(li)，該地塊容積率(lv)也僅1.9-2.2，居住舒(shu)適度(du)不(bu)言而喻，也因(yin)此，外界一(yi)致(zhi)認為這個地塊項目將被打造(zao)成高端豪宅(zhai)，未來(lai)勢必令(ling)人(ren)眼前(qian)一(yi)亮。

而花(hua)都(dou)區(qu)工業(ye)大道以北，廣清高速以西CB1004036、CB0602007、CB0601013地塊(kuai)(kuai)和(he)增城經濟技術(shu)開發區(qu)核心區(qu)新科路西側(ce)18006206A22011號地塊(kuai)(kuai)，雖(sui)處于外圍區(qu)，也紛紛覓得“良緣”。

前者(zhe)被(bei)(bei)廣州市市政集團有(you)限公司以底價115846萬元(yuan)(yuan)拿下(xia)，折(zhe)合樓(lou)面價7000元(yuan)(yuan)/㎡，地塊周邊配(pei)套(tao)完善，商業、教育、醫療、公園等都不缺；后者(zhe)被(bei)(bei)增(zeng)城城投底價競得，成交總(zong)價90220萬元(yuan)(yuan)，不算(suan)配(pei)建的(de)話，折(zhe)合樓(lou)面價3220元(yuan)(yuan)/㎡，若算(suan)上配(pei)建，樓(lou)面價為4507元(yuan)(yuan)/㎡。

花都(dou)區工業大道以北，廣清高速以西(xi)CB1004036、CB0602007、CB0601013地(di)塊區位圖

二、靚地排隊進場，9月或再掀土拍熱潮

9月即將到來，新一(yi)輪地塊已(yi)經(jing)迫不及待排隊進(jin)場(chang)。

據目前廣州(zhou)公共資源交(jiao)易中心掛(gua)牌信息，從9月(yue)(yue)1日(ri)開始到10月(yue)(yue)10日(ri)，廣州(zhou)將有(you)12宗宅地輪番上陣，分布(bu)于天河、海珠、番禺、白云(yun)、黃埔、花都、從化7個區，總建面超(chao)164萬㎡，總起拍價超(chao)308億(yi)元(yuan)。

具(ju)體來看(kan)，天(tian)河(he)(he)區(qu)1宗(zong)，即天(tian)河(he)(he)智(zhi)慧城核心(xin)區(qu)廣(guang)汕(shan)二路AT0305231地(di)(di)(di)塊，其位于天(tian)河(he)(he)智(zhi)慧城核心(xin)區(qu)，廣(guang)汕(shan)二路以南，處在黃埔和天(tian)河(he)(he)交界處，距離地(di)(di)(di)鐵6號線高塘石站較(jiao)近(jin)。根據公告，地(di)(di)(di)塊占地(di)(di)(di)面積(ji)58715.52㎡，建筑面積(ji)146964㎡，掛牌(pai)起始總價428841萬元，折合(he)樓面價為29180元/㎡。

海珠區2宗，分別為(wei)海珠區東方紅印(yin)刷廠地塊和(he)海珠區上涌果樹公園(yuan)北側地塊，這(zhe)兩宗地關(guan)注度都非常高(gao)。

其中，海珠區東方(fang)紅印(yin)刷廠地(di)(di)塊(kuai)位于海珠西的(de)南石(shi)頭街(jie)道，具體在工業大(da)道中以(yi)(yi)東、江燕路以(yi)(yi)北(bei)，緊鄰廣紙片區。地(di)(di)塊(kuai)總占地(di)(di)面(mian)積(ji)47903.67㎡，計容(rong)建(jian)面(mian)117869.76㎡，起拍總價(jia)202975億元(yuan)，折合(he)樓面(mian)價(jia)約17220元(yuan)/㎡。

海(hai)珠區東方紅印刷廠地塊航拍圖

由于(yu)地處(chu)老城(cheng)區，地塊(kuai)周邊相關配(pei)套(tao)發展十分成熟。交通上，其鄰近地鐵廣(guang)佛線燕崗站(zhan)（該(gai)站(zhan)點還是地鐵11號線與廣(guang)佛線的(de)換乘(cheng)站(zhan)）；商業上，附近有(you)燕匯廣(guang)場、萬(wan)科里(li)等(deng)；教育和醫(yi)(yi)療資(zi)源(yuan)也較為(wei)豐富(fu)，如昌崗中(zhong)路小學(xue)（翠城(cheng)校區）、廣(guang)州市(shi)五(wu)中(zhong)附屬初級中(zhong)學(xue)、南方醫(yi)(yi)科大(da)學(xue)珠江醫(yi)(yi)院等(deng)。

海珠區上涌果樹公園北側(ce)地塊(kuai)，整體素(su)質也很是亮眼。地塊(kuai)總(zong)占地面積177193㎡，總(zong)建面約363744㎡，起拍總(zong)價1112151萬(wan)元，折算(suan)樓面價30575元/㎡。

海珠區(qu)上涌果樹公園北(bei)側(ce)地塊航(hang)拍圖

該地塊區(qu)位非(fei)常(chang)優(you)越(yue)，從航拍(pai)來看，旁(pang)邊的上涌果樹公(gong)園及遠處的珠江新城、廣州塔等都(dou)能一覽無(wu)遺。且(qie)根據(ju)規(gui)劃，地塊住宅(zhai)用地就在地鐵11號線上涌公(gong)園地鐵站(zhan)上蓋，待開通(tong)后，一條(tiao)地鐵線就可通(tong)達全(quan)市(shi)各大核心(xin)區(qu)。

上半年風光無限、出了(le)5宗搖號(hao)地(di)的番禺，此次持續發力(li)，其將于(yu)9月出讓的番禺區(qu)大(da)石(shi)街新光快速(su)西側地(di)塊(kuai)、番禺區(qu)永大(da)1號(hao)地(di)塊(kuai)，也均為實打實的靚地(di)。

其(qi)中，番禺區大(da)石街(jie)新光快速西側地(di)(di)(di)(di)塊占地(di)(di)(di)(di)面(mian)積近(jin)1.9萬㎡，總(zong)建(jian)面(mian)47806㎡，總(zong)起(qi)拍(pai)價93882萬元，折合(he)樓面(mian)價19638元/㎡。該地(di)(di)(di)(di)塊一路(lu)之隔(ge)，就是今年(nian)4月被十幾家房(fang)企(qi)爭搶、還(huan)沒開(kai)拍(pai)就送入搖號池(chi)的番禺區迎賓路(lu)BA0603009地(di)(di)(di)(di)塊，當(dang)時地(di)(di)(di)(di)塊封頂價24082元/㎡，被民(min)企(qi)南通亞倫抱走(zou)，聯合(he)龍(long)湖(hu)地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發，現(xian)已打(da)造成龍(long)湖(hu)·御湖(hu)境(jing)項目(mu)。

番禺區(qu)大石街新光快速西側地塊航拍圖

番(fan)(fan)禺區永(yong)大(da)1號地(di)塊(kuai)，位于番(fan)(fan)禺國際創新城板塊(kuai)，北向(xiang)可(ke)直面一(yi)線江景，南(nan)(nan)側毗(pi)鄰(lin)番(fan)(fan)禺大(da)動(dong)脈南(nan)(nan)大(da)干(gan)線，一(yi)腳(jiao)油(you)門可(ke)直沖萬(wan)博CBD商圈。而與(yu)南(nan)(nan)大(da)干(gan)線一(yi)路之(zhi)隔，就是華(hua)南(nan)(nan)理(li)工(gong)大(da)學（廣州國際校區）和暨南(nan)(nan)大(da)學（番(fan)(fan)禺校區），稍遠些還(huan)有南(nan)(nan)村鎮(zhen)七星崗(gang)森林公園等，居(ju)住環境相對舒適。地(di)塊(kuai)總(zong)(zong)占(zhan)地(di)面積236761.84㎡，總(zong)(zong)建(jian)面318360㎡，起拍總(zong)(zong)價(jia)638314萬(wan)元，折合樓面價(jia)20050元/㎡。

番禺區永大(da)1號地塊(kuai)航拍圖

白(bai)云(yun)區(qu)此次也(ye)上(shang)架2宗(zong)(zong)，一宗(zong)(zong)為白(bai)云(yun)區(qu)平和大押周邊(bian)AB2001001、AB2001017地塊(kuai)(kuai)，一宗(zong)(zong)為白(bai)云(yun)區(qu)鶴聯街東段 AB2607014、AB2608034地塊(kuai)(kuai)，均為二類居住用地。前者(zhe)，起拍總(zong)價(jia)146083萬元，折(zhe)合樓面(mian)價(jia)13104元/㎡；后者(zhe)，起拍總(zong)價(jia)151037萬元，折(zhe)合樓面(mian)價(jia)19255元/㎡。

黃埔(pu)區(qu)(qu)1宗，為(wei)黃埔(pu)區(qu)(qu)寧埔(pu)大道（在(zai)建(jian)）以(yi)南、元(yuan)崗(gang)一(yi)路以(yi)東(dong)YP-P1-4地(di)(di)塊(kuai)。地(di)(di)塊(kuai)處(chu)于黃埔(pu)和增城交界區(qu)(qu)域，廣州科學城云埔(pu)中(zhong)心片區(qu)(qu)，用地(di)(di)性(xing)質為(wei)二類(lei)居(ju)住(zhu)用地(di)(di)兼(jian)容公共交通場站用地(di)(di)、中(zhong)小(xiao)學用地(di)(di)、服務設施用地(di)(di)，占地(di)(di)面(mian)積(ji)92629㎡，總(zong)建(jian)面(mian)212961㎡，起拍總(zong)價(jia)118886萬元(yuan)，折合樓面(mian)價(jia)僅5583元(yuan)/㎡。

地(di)價雖(sui)便宜，但(dan)該地(di)塊(kuai)乃是元崗舊村改造用地(di)，除了需承(cheng)擔舊改項目的(de)相關(guan)成(cheng)本支出外，還要建(jian)設(she)軌道交通(tong)、配建(jian)公共(gong)服務(wu)設(she)施等，因而總建(jian)設(she)成(cheng)本并不低。

此外，花(hua)(hua)都和從化亦有(you)地塊(kuai)出讓(rang)。花(hua)(hua)都有(you)3宗(zong)，分別為花(hua)(hua)都區廣花(hua)(hua)公路以(yi)東、雅瑤路以(yi)北(bei) CA0303017地塊(kuai)，花(hua)(hua)都區平步大道以(yi)北(bei)、建設北(bei)路以(yi)西G08-SL02地塊(kuai)二和花(hua)(hua)都區花(hua)(hua)都大道以(yi)北(bei)、蓮山(shan)路以(yi)東花(hua)(hua)都中(zhong)軸(zhou)線八地塊(kuai)一。這三宗(zong)地塊(kuai)起拍樓面價都不高(gao)，依(yi)次為9000元(yuan)/㎡、7000元(yuan)/㎡、8100元(yuan)/㎡，若成功出讓(rang)，未來項目入市價格(ge)也會相對親民。

從化(hua)的(de)1宗，為(wei)從化(hua)區街(jie)口街(jie)府前路與(yu)城(cheng)南路交(jiao)匯處(chu)西側下(xia)圍地(di)塊，地(di)塊總(zong)占地(di)面(mian)積17445.55㎡，總(zong)建(jian)面(mian)40544㎡，起(qi)拍總(zong)價(jia)為(wei)19534萬元，折(zhe)合樓面(mian)價(jia)為(wei)4818元/㎡。該(gai)地(di)塊屬于從化(hua)新(xin)城(cheng)片區范圍，靠(kao)近(jin)文化(hua)公(gong)園(yuan)，北(bei)面(mian)有(you)新(xin)城(cheng)廣(guang)(guang)場，南面(mian)有(you)市民廣(guang)(guang)場，居(ju)住(zhu)環境較為(wei)舒適。

從化區街口(kou)街府前(qian)路(lu)與城(cheng)南(nan)路(lu)交匯(hui)處西側下圍(wei)地塊區位圖

而(er)以上(shang)地塊(kuai)(kuai)，除了花都(dou)區廣花公路(lu)(lu)以東(dong)、雅(ya)瑤路(lu)(lu)以北(bei) CA0303017 地塊(kuai)(kuai)于10月10日出讓外，其他地塊(kuai)(kuai)都(dou)將在9月份進行出讓。

因此可以預見，這(zhe)個(ge)9月，廣州土(tu)拍市場一(yi)定會(hui)再掀熱(re)潮！

附(fu)：廣州市2023年(nian)擬供商品住宅用地地塊信息（三）

來(lai)源：廣州市房(fang)地產行業(ye)協會(hui)

關鍵詞